LEY DE COPROPIEDAD PARTE 1

Hoy vamos a hablar de la ley número 21.442, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria.

Es sumamente importante conocer esta ley, ya que millones de personas en Chile actualmente viven en departamentos o en condominio donde se aplican estas normas y donde muchas veces se desconoce su alcance.

Esta fue publicada en el diario oficial el 13 de abril de 2022, y a pesar de que entró en vigencia de inmediato, se aprobó solo hace unos su reglamento.

El régimen de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio que se tiene sobre los condominios.

Con un sistema especial de copropiedad, Este inmueble es dividido en distintas unidades sobre las cuales los titulares tienen un derecho de propiedad exclusiva, mientras que los otros componentes del condominio son considerados bienes comunes, donde se aplica un derecho de dominio común entre todos los copropietarios.

Sobre estos bienes comunes se reconocen cinco categorías:

1)Aquellos necesarios para la existencia seguridad y conservación del condominio, como terrenos cimientos instalaciones eléctricas ductos de calefacción o ventilación. Sobre todo, los elementos que son indispensables para la construcción y mantención del condominio.

2)Aquellos que permiten el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo de los copropietarios, como pasillos, terrazas comunes e incluso oficinas destinadas a la administración.

3)Los terrenos en condominios que tengan diferentes sectores o edificaciones colectivas.  Se refiere a condominios en donde ciertos espacios son destinados exclusivamente para el uso de ciertas personas.  En esta categoría por ej se encuentran los estacionamientos de visita.

4)Bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente a la recreación, servicio y el esparcimiento de los copropietarios: acá se incluyen piscinas, salas de evento, gimnasios y similares.

5)Una categoría genérica o miscelánea a la que pertenecen las que no recaen en las anteriores.

La ley distingue entre dos tipos de condominios:

A)Los condominios TIPO A corresponden a una única estructura en donde cada propietario tiene dominio exclusivo sobre su unidad que forma parte del inmueble corresponden a los edificios de departamentos y de oficinas.

B)Los condominios TIPO B en cambio son conjuntos habitacionales donde la unidad está compuesta por el sitio donde se emplaza la casa Además de una porción de terreno dentro de una superficie mayor que es de dominio común para todos los copropietarios.

Los condominios solo pueden emplazarse en áreas urbanas y solo excepcionalmente pueden ser construidos en zonas Rurales, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido expresamente autorizada por la Ley General de urbanismo y Construcciones.

NO pueden acogerse a esta ley, los conjuntos habitacionales o poblaciones que contengan en su interior calles o plazas catalogadas como bienes nacionales de uso público. Esta limitación ocurre por el origen de la vivienda, ya que podemos tener el caso en que el estado adquiere un terreno y decide construir viviendas sociales, luego una vez terminada la obra todas las calles o áreas verdes del terreno del conjunto habitacional, pasan a ser bienes nacionales de uso público, es decir pertenecen a la nación toda y nadie puede alegar dominio sobre ellas, y aunque se pueda formar una comunidad dentro del conjunto, esta no va a estar regida por la ley de copropiedad.

Todo lo contrario, los propietarios sólo mantienen el dominio de sus casas, no de las calles y áreas verdes o espacios que se considerarían áreas comunes.

En esos casos donde vecinos de una población quieren cerrar un pasaje o una calle, no estamos hablando de condominios, en estos casos hay que mirar otra regulación, la ley 21.411 sobre calles y pasajes.

Por otro lado, las empresas inmobiliarias, al momento de empezar un proyecto, tienen la posibilidad de elegir si este se va a regir por la ley de copropiedad inmobiliaria, porque, como dueña del terreno donde se va a construir, ellos deciden si van a construir un condominio o una serie de viviendas individuales.

La primera opción va a estar regulada por la ley de copropiedad inmobiliaria y cuando se entregue el conjunto habitacional, las calles, áreas verdes, y todo lo que se encuentre dentro, pasan a ser de dominio común de los copropietarios, en cambio en la segunda opción no,  y ocurre lo mismo que en el caso de las viviendas sociales.

¿Por qué una inmobiliaria tomaría esta segunda opción?

Son muchos los factores. Un primer argumento podría ser que esta conlleva menos costos asocidados.  Al momento de construir un condominio, la inmobiliaria tiene que cercar el terreno circundante, Y además invertir en seguridad, ya sea en casetas, guardias, barreras o personal calificado.

En caso de condominios que contemplan diferentes edificaciones colectivas, el  reglamento de copropiedad podrá establecer los derechos de las unidades sobre los bienes comunes compartidos, lo anterior puede implicar la constitución de una o más sub-administraciones y/o la posibilidad de convocar asambleas para cada edificación. No se podrán aprobar modificaciones que pudieran afectar los derechos de los propietarios en otras edificaciones dentro del condominio.

Los copropietarios podrán ejercer sus derechos de propiedad o dominio y todas sus facultades de uso, goce y disposición sobre su unidad sin importar el tipo de condominio.

El uso implica habitar la vivienda o utilizarla para una actividad profesional o comercial.  Ej. En el caso de una oficina el goce permite al copropietario arrendar la unidad que le pertenezca a cambio de una renta, mientras que la disposición habilita el dueño para enajenar su unidad por ejemplo a través de la venta, o constituir un gravamen sobre ella como una hipoteca o un usufructo.

Los copropietarios pueden ejercer derechos de uso y goce sobre los bienes comunes del condominio, mas no de disposición de forma independiente.

Estos derechos se consideran inseparables al dominio exclusivo de su unidad, por lo tanto la transferencia de este dominio exclusivo, también comprende la transferencia de los derechos sobre los bienes comunes.

Todos los copropietarios podrán solicitar que se lleve a cabo una asamblea extraordinaria, pero para que se lleva a cabo necesitarán el patrocinio de al menos un 10% de los derechos del condominio.

Acá todo depende del avalúo fiscal, cuando una inmobiliaria termina su proyecto habitacional, le envía a servicio de impuestos internos a una propuesta donde se determina la proporción de derechos que tiene cada unidad en relación con el condominio y los bienes comunes.

Ej.  si un edificio en su primer piso tiene un espacio reservado para tiendas o servicios, lo que se conoce como establecimientos o placa comercial, está unidad va a tener una proporción de derechos mayor que un departamento corriente, asumiendo por supuesto que ese departamento no es por ejemplo un Penthouse o townhouse.

Lo mismo pasa cuando comparamos entre viviendas. Por ej.  un departamento de cuatro dormitorios tiene una mayor proporción de derechos  que un departamento tipo estudio de un solo dormitorio.

La fórmula es simple, a mayor avalúo fiscal de la unidad, mayor porcentaje de derechos en el condominio tendrá el copropietario.

¿Cuál es el efecto práctico de esto?

 Como veremos más adelante se requiere quorum de asistencia para las asambleas de copropietarios. Este quórum no depende de la cantidad total de copropietarios, sino, de los derechos que estos tengan en el condominio.

Pasa lo mismo con las votaciones para adoptar acuerdos. Las decisiones importantes que se toman en las asambleas necesitan de una mayoría de los derechos del condominio, y no de la totalidad de los asistentes.

En base a esta fórmula, el voto del dueño de la placa comercial o del Penthouse va a tener un mayor peso que el voto del copropietario del estudio o del departamento pequeño. Dentro de la comunidad del condominio, los copropietarios tienen derecho a optar a cargos de representación.

Así mismo podrán votar en asambleas o consultas, además de poder hacer observaciones al comité administración. Si así lo desean es necesario destacar que sólo los copropietarios hábiles pueden participar. Para ejercer su derecho a voto y representación, un copropietario es considerado hábil cuando cumple o está al día con sus obligaciones económicas del condominio. Todos los copropietarios deben cumplir con un conjunto de obligaciones económicas, las que siempre van a estar anexas a la unidad adquirida y no al dueño.

Esto es relevante en la eventualidad de estar frente a una unidad que mantiene obligaciones económicas impagas, en donde el actual copropietario de la unidad será el responsable de pagar estas deudas, aun cuando esa deuda provenga del dueño anterior.

Bajo la nueva ley de copropiedad, el único responsable de pagar las obligaciones económicas de una unidad, es quien tenga inscrita la propiedad a su nombre en el conservador de bienes raíces al momento de efectuarse el cobro.

Puede sonar Injusto, Pero con esto la ley busca privilegiar el interés colectivo del condominio por sobre el interés individual, ya que de lo contrario tendríamos situaciones donde un copropietario puede escapar de sus deudas vendiendo su propiedad, haciendo completamente imposible el pago posterior de estas obligaciones y generando un grave perjuicio para toda la comunidad.

Por eso si estas pensando en adquirir un departamento o casa en condominio asegúrate de que no tenga deudas pendientes, de lo contrario te tendrás que hacer cargo de las deudas u obligaciones económicas impagas y todas las consecuencias de la mora.

Como mencionamos ,una de las obligaciones de todo copropietario es contribuir con las necesidades económicas del condominio, y a menos que el reglamento de copropiedad diga lo contrario, estas cuotas deben ser pagadas los 10 primeros días siguientes a la fecha de emisión del aviso de cobro.

En caso de mora, la administración está capacitada para aplicar un interés a la deuda, sin embargo, este nunca podrá ser superior al 50% del interés corriente bancario.

Las obligaciones económicas incluyen el pago de los gastos comunes más una suma adicional para el fondo de reserva, del seguro colectivo de incendio, de aportes por el uso y goce exclusivo de bienes comunes, y el pago de las multas sancionatorias.

Además del reglamento de copropiedad para asegurar que se cumplan las limitaciones o restricciones usualmente se dicta un reglamento interno de convivencia, en este se regulan normas básicas de convivencia para la comunidad,  como los días y horarios en que se prohíbe generar ruidos molestos, los procedimientos para la extracción de basura, los espacios de recreación, procedimientos de control de visitas y métodos de solución de conflictos entre copropietarios, entre otros

Este reglamento jamás podrá imponer limitaciones que afecten el derecho de propiedad o dominio.

El reglamento de copropiedad es una especie de contrato que dicta el primer propietario del inmueble, el cual puede ser ratificado o modificado por la comunidad que se forme entre los copropietarios.

El primer reglamento de copropiedad siempre es redactado por el dueño del terreno donde se construye el condominio, este suele ser una sociedad inmobiliaria o empresa constructora.

Este primer reglamento debe inscribirse en el conservador de bienes raíces respectivo con el fin de darle publicidad a su contenido, para que cualquier interesado puede revisar.

Cada vez que la inmobiliaria venda una unidad del condominio, tiene que hacer entrega de una copia digital y material del primer reglamento al nuevo copropietario,

 y una vez que se enajene el 66% de las unidades del condominio, el primer administrador tiene que convocar a la primera asamblea extraordinaria de copropietarios.

En la primera asamblea (Que tiene carácter de extraordinaria) los copropietarios van a tener tres opciones: mantener, modificar o sustituir este reglamento. Entre sus fines está la fijación precisa de derechos, obligaciones y limitaciones para todos los copropietarios, el reconocimiento e identificación de las unidades, sectores, sus administraciones y bienes comunes, además de los derechos de cada unidad sobre estos.

Puede señalar las cuotas a pagar para cumplir las obligaciones económicas, así como fijar el porcentaje de recargo para formar el fondo común de reserva, establecer la administración y conservación de los bienes comunes, y también las multas e intereses a pagar por el incumplimiento de las obligaciones.

Las limitaciones de la ley o del reglamento en el caso de que exista MORA.

El reglamento podra establecer medidas para la suspensión de servicios de electricidad, telecomunicaciones o de calefacción. Podrá otorgar a los elementos del inmueble el carácter de bienes comunes, además de regular su aprovechamiento y precisar que bienes pueden entregarse en uso y goce exclusivo sobre la administración del condominio.

El reglamento podrá fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador y la periodicidad de las asambleas, establecer las conductas que constituyen faltas al reglamento de copropiedad, las respectivas multas o sanciones, y en general puede, determinar el régimen administrativo del condominio.

El reglamento de copropiedad jamás podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía, sin embargo sí podrá restringir su acceso a los bienes comunes.

Tampoco podrá prohibir que las unidades sean destinadas al alojamiento temporal pero sí podrá establecer limitaciones para que no se moleste al resto de los habitantes. El arrendamiento temporal es un asunto controvertido que tiene una historia bastante ambigua en donde la anterior ley de copropiedad no lo regulaba.

Consiste en el acuerdo entre el propietario de un inmueble y un arrendatario , generalmente un turista o una persona que está de paso por una ciudad a cambio de un pago por el periodo o estadía.

El propietario arrienda al interesado el inmueble, con el objeto de pernoctar y hacer uso del mismo como si fuese un arrendatario común y corriente, pero con un plazo más bien reducido.

Esta práctica en condominios muy popular con la llegada de aplicaciones como Airbnb al país.  

Antes de esta nueva ley existían quejas de que estos acuerdos molestaban al resto de los copropietarios, inclusive llegando al punto donde algunos administradores recurrieron a la justicia pidiendo que se prohibiera este tipo de arriendos temporales.

El principal argumento que entregaban era que con el alojamiento temporal los dueños le estaban dando un destino comercial a sus inmuebles cuando el condominio tenía un destino habitacional.

Los dueños obviamente se defendían amparándose en que estaban haciendo uso de su derecho de propiedad, el que está plenamente garantizado en nuestra Constitución y que solo la ley podía limitar.  Pero vimos que esta no lo hacía y no se pronunciaba en esta materia.

Algunos de estos casos llegaron incluso a las cortes de apelaciones y Corte Suprema, las que no tuvieron un criterio uniforme en sus sentencias, lo que daba para debatir la interpretación.  

En algunos casos se estableció que el reglamento de copropiedad tenía la fuerza similar a la de una ley particular para todos los copropietarios, por lo que si el reglamento prohibía el arriendo temporal el dueño debía acatar la norma del reglamento y Cesar con la actividad.

Al contrario, en otros casos se falló a favor de los propietarios aceptándose la tesis de la protección al derecho de propiedad y dominio, estableciéndo que los dueños tenían el derecho legítimo de ejercer el uso y goce a su voluntad, y celebrar estos acuerdos o arriendos de alojamiento temporal.

Lo positivo de esta nueva ley de copropiedad inmobiliaria, es que trata de armonizar ambas teorias. Si bien no hay un artículo que permita expresamente el arrendamiento temporal, si la permite de manera implícita, ya que señala que el reglamento de copropiedad siempre debe contener normas de convivencia y establecer sanciones que aseguren que el uso de unidades habitacionales para alojamiento temporal, no produzcan molestias a los habitantes permanentes del condominio, ni entorpezca el uso de los bienes comunes por parte de estos.
Con ello tácitamente se está permitiendo esta actividad.

¿Qué haces si una cláusula de reglamento es contraria a la ley?

En estos casos será necesario recurrir al juzgado de policía local de la comuna a la que pertenezca el condominio y se deberá interponer una acción de nulidad ante el juez. Esta se puede fundar en tres causales:

1)Cuando se estima que reglamento no se ajusta a las normas legales generales

2)Cuando en específico no se ajusta al reglamento de la ley de copropiedad

3)Cuando no se ajusta a las características propias del condominio.

En caso de que el juzgado acoja el recurso, podrá decretar la nulidad total del reglamento o de forma parcial exclusivamente de las cláusulas que contengan el vicio.

Aun así, pueden existir casos donde el perjuicio a la parte solicitante no es reparable con la declaración de nulidad.  En estos casos el juzgado podrá proponer enmiendas sobre las cláusulas en las que exista el vicio de nulidad, dicha propuesta sin embargo deberá ser ratificada por la asamblea de copropietarios dentro del plazo que Determine el tribunal.

Si la comunidad aprueba la enmienda, se considera que el reglamento fue modificado por ratificación expresa, si en cambio la asamblea no llega a un acuerdo en el plazo establecido se entenderá modificado por ratificación presunta.

En este caso la falta de una respuesta se considera como una manifestación presunta de voluntad, al no pronunciarse en contra de la enmienda judicial.Coincidentemente estos procesos configuran dos de las tres situaciones que permiten Modificar el reglamento de copropiedad.

El tercero corresponde a la modificación directamente de la asamblea de copropietarios, la que puede ser solicitada y realizada en sesiones extraordinarias en donde se deberán cumplir dos tipos de mayoría, dependiendo del tema y cláusula que se busque cambiar.